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2012 大事回顧

《展望》單位積壓推高明年私宅供應 發展商料加快銷售「追業績」
<匯港通訊> 疫情、地緣政治局勢緊張、加息及環球經濟疲弱等因素,都對今年本港整體樓市帶來負面影響,新盤銷售步伐緩慢。展望2023年,據本通訊社...............
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<匯港通訊>      疫情、地緣政治局勢緊張、加息及環球經濟疲弱等因素,都對今年本港整體樓市帶來負面影響,新盤銷售步伐緩慢。展望2023年,據本通訊社初步統計,計及貨尾單位、已獲批預售樓花同意書但未推售項目,以及發展商表示有意明年推出但未獲得預售樓花同意書的項目,潛在私宅供應逾3.7萬伙。
 
今年年初受第五波疫情影響,新盤銷售陷入停頓。隨著樓價向下,發展商下半年紛紛折讓推盤,部分新界盤銷情仍不俗,但同時不少二手業主減價賣盤,全年一手成交預期不足1萬宗。貨尾累積,加上市況疲弱下部分新盤延遲推出,令2023年潛在供應較多。
 
多個項目曾表示預計今年內推出,惟相信因應市場環境而最終改變計劃,部分有機會明年推售。其中包括新地(00016)的北角海璇II及大埔白石角University Hill;星星地產旗下元朗雨後;信置(00083)、嘉華(00173)及招商局置地(00978)合作發展的將軍澳日出康城凱柏峰III;信置、嘉華及中海外(00688)合作發展的錦上路站柏瓏III;及恒地(00012)的深水埗映岸。
 
今年首11個月,地政總署批出36份預售樓花同意書,截至本月20日,當中19個項目未展開銷售。該19個項目中,1個預期今年底落成,3個預計明年落成,11個及4個分別料於2024及2025年落成(表一)。
 
恒地早前提及,旗下啟德沐泰街8號 HENLEY PARK 的預計關鍵日期為今年12月底,項目涉及740伙,3月已獲批預售。除了上述恒地項目,其他伙數較多的項目包括新地的元朗The YOHO Hub第C期,涉及939伙,項目4月已獲批預售;新地的大埔白石角SILICON HILL第2A及2B期,兩期共涉1295伙,分別於5月及6月獲批預售,其中2A期已命名University Hill。 
 
另外,嘉華、會德豐及中海外合作發展的啟德承豐道15號第1及2期,兩期共涉2138伙,分別於7月及8月獲批預售。會德豐、恒地、新世界(00017)及中海外發展的啟德承豐道19號第1、2及3期,共涉1590伙,同於10月獲批預售。
 
明年潛在推出的新盤中,啟德區仍然是供應重鎮,預期明年銷售的項目包括MIAMI QUAY II、協調道10號第1期、HENLEY PARK、承豐道19號項目及第4A區2號項目。
 
「屯元天」的供應亦多,屯門 NOVO LAND 2A及2B期料明年2至4月推出;元朗滙都1期及2期共提供1025伙,料年初推出;天水圍天榮站上蓋1期料次季推售,涉1393伙。
 
美國聯儲局本月加息0.5厘,加幅較之前放緩,市場估計息口明年應會見頂,加上中港有機會明年初通關,雖然市場對樓價升跌存分歧,惟普遍預期發展商會加快推售步伐「追業績」,一手成交料由今年低位回升。
 
表一:已獲批預售樓花同意書惟未展開銷售項目
 
項目                                                  涉及單位                 發展商                    預計落成年份
啟德HENLEY PARK                            740伙                      恒地                             2022 
九龍延坪道9號1期                                332伙                 世茂集團                          2023 
元朗The YOHO Hub第C期                  939伙                      新地                             2023 
啟德MIAMI QUAY II                               571伙     會德豐、恒地、新世界及帝國    2023 
大埔University Hill第2A及2B期            1295伙                   新地                              2024
屯門飛揚第2期                                      400伙                長實及新地                       2024
深水埗映岸                                             262伙           香港小輪及市建局                2024 
啟德承豐道19號1期、2期及3期            1590伙    會德豐、恒地、新世界及中海外 2024 
藍田KOKO HILLS Development第3A期  392伙                     會德豐                       2024 
何文田瑜一1A及1B期                              630伙                     華懋                            2024
啟德承豐道15號第1期及2期                  2138伙          嘉華、會德豐及中海外        2024及2025 
將軍澳凱柏峰III                                      644伙          信置、嘉華及招商局置地        2025 
錦上路柏瓏III                                          680伙           信置、嘉華及中海外              2025 
黃竹坑港島南岸4A期                              432伙      太古地產、嘉里建設及信置        2025
 
(CC)
 
#展望    #本港樓市

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

《展望》港股最壞時期已過 推薦股大檢閱
<匯港通訊> 2022年港股在全球股市流動性收緊及聯儲局進取的加息下,表現難免疲弱。二十大後........................
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<匯港通訊>        2022年港股在全球股市流動性收緊及聯儲局進取的加息下,表現難免疲弱。二十大後,港股繼3月14及15日,於10月24日再次挫逾1000點,並跌穿2011年歐債危機時的低位,月底收市不足15000關。不過,11月迎來了反彈,至今反彈幅度超過三成。展望2023年,不少大行及研究機構紛紛表示港股最壞時期已過,估值水平已跌至近年最低位,最樂觀預測高見23600點。
 
大摩兩度上調恒指預測
大摩先是在11月 將恒指基本情景目標由16900點上調至18200點,12月發表報告指,內地重啟道路明確,亦見內地穩定房地產市埸的努力,中美關係似有改善的跡象,並因內地對疫情措施的調整及美元轉弱等因素,上調預測至21200點,認為亞洲及新興市埸的牛市周期正在醞釀。
 
匯豐對2023年恒指目標則為22470點,預期明年受惠於中國放寬疫情封控限制及加推支持房地產的寬鬆措施,亞洲投資市場前景將會改善,對中國和香港持偏高比重配置。
 
大和則預測,2023年恒指能達22500點,認為中國清零政策、聯儲局緊縮的貨幣政策,以及地緣政治的風險均緩和,料清零政策轉變及美元回軟將會是兩大推動力。
 
率先捕捉估值反彈
市埸上不少意見均認為港股會觸底回升,隨著全球流動改善,由投資防守性股票轉向高波動及成長型股票的時機或已到臨,率先捕捉估值反彈。
 
工銀國際在展望報告中建議,投資者可在市埸反轉明確出現時,從防守性的電訊服務及日常消費等行業,逐漸轉向高波動行業,如軟件及互聯網、醫療保健、體育用品及啤酒板塊等。該行指,海外流動性的改善及中國經濟的進一步復蘇等,均對港股產生積極作用,在樂觀的情況下,恒指有望達21600點。
 
建銀國際指,截至11月29日,恒生綜合指數的科技和必需性消費估值分別較五年均值下降78%及62%,料成長性行業存在20至30%的估值修復空間,周期性行業則有10至15%,建議關注資訊科技及醫療保健股。該行亦預計,明年牛熊交替時間較長,預測恒指區間為16200至22200點。
 
農銀國際亦對中國互聯網、電訊及消費行業持正面態度,認為電商會率先恢復,消費者對網上購物需求維持強勁,而成本優化亦會推動利潤率上升,而明年疫情防控措施的進一步放寬,將推動消費行業復蘇,料電訊營運商將受益於新興業務。該行指,因中國處於早期復蘇階段,預計明年上半年合理交易區間介乎16600至21200點,當下半年中國經濟復蘇鞏固時,合理交易區間則約為18900至23600點。
 
內地房地產政策救市
內地房地產的救市政策為市埸帶來正面情緒。建銀國際指,信貸、債券及股權融資「三支箭」齊發,加上「金融16條」,持續迎來政策利好,各地優化調整購房政策等,為樓市帶來支持,所以焦點股瞄向內房股。
 
工銀國際亦認為,在最近一年來的「房住不炒」和「因城施策」下,監管層推出不同的政策為房企債務保底,亦通過保交樓加強買家信心,相信明年基本面會持續改善。 (JC)
 
各大行對恒指預測目標(點):
 
光大國際:     23000
大摩:         21200
法巴:         21800
匯豐:         22470
大和:         22500
農銀國際:16600-23600
建銀國際:16200-22200
工銀國際:21600(樂觀假設), 18500(中性假設)
 
各大行精選股票列表:
 
大摩:(截至12月4日)
公司名稱 股票代號
友邦保險(01299)
安踏體育(02020)
贛鋒鋰業(01772)
香港電訊(06823)
華虹半導體(01347)
領展(00823)
美團(03690)
新秀麗(01910)
紫金礦業(02899)
 
 
農銀國際:
建行(00939)
招行(03968)
中國海外(00688)
越秀地產(00123)
華潤萬象(01209)
越秀服務(06626)
京東(09618)
美團(03690)
阿里巴巴(09988)
中移動(00941)
 
建銀國際:
京東(09618)
美團(03690)
康方生物(09926)
華晨中國(01114)
安踏體育(02020)
華潤啤酒(00291)
綠城中國(03900)
中國平安(02318)
信義光能(00968)
敏華控股(01999)
 
#展望    #港股
《回顧》美聯儲局為壓通脹狂加息 造就美元獨強 其他資產捱沽
<匯港通訊> 美國主宰全球經濟,美股打個噴嚏,全球股市都患上感冒,而美元的地位更可稱之為霸權,這點可從...................
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<匯港通訊>   美國主宰全球經濟,美股打個噴嚏,全球股市都患上感冒,而美元的地位更可稱之為霸權,這點可從今年美元獨強,其他貨幣及資產均一律要捱沽可見一斑。

 

今次美元強勢,源於各主要央行在多年以量化寬鬆(QE),濫發鈔票救經濟後,不知及早煞車加息降溫,以至通脹忽然來襲,加上俄烏戰事爆發,及中國實施「動態清零」的防疫政策,導致全球供應鏈受阻,在需求未減之下,歐美等已發展地區的通脹急升,終於逼使被指後知後覺的美國聯儲局要急忙重手加息,收緊貨幣政策,亡羊補牢。

 

美國早於去年底已現通脹壓力。2021年11及12月,消費價格指數(CPI)分別為6.8%及7%,但聯儲局當時仍認為通脹只是暫時性,憂慮過早加息將影響疫後復甦,及至今年1月,CPI 進一步攀升至7.5%,受俄烏戰爭影響,油價急升,美國2月通脹更升至7.9%,此時,聯儲局才知事態不妙,於3月17日始加息0.25厘,可惜為時已晚,美國6月通脹甚至高見9.1%,逼使聯儲局要於6月16日大幅加息0.75厘,並且要連續加4次75點子,才令10月通脹有明顯回落趨勢,降至7.7%。

 

不過,美國今年11月通脹雖進一步回落至7.1%,但聯儲局在之後加息0.5%後,未有為市場對加息預期降溫,反而被指放鷹,聯儲局預測明年聯邦基金利率將升至5.1厘,較市場原預期高。

 

鑑於聯儲局為壓抑通脹而狂加息,令資金由其他貨幣及資產紛紛轉投美元懷抱,令美元匯價獨強,美匯指數於2022年9月26日升穿114,創20年新高,盤中高見114.527。雖然聯儲局經多次加息後,聯邦基金利率已由年初的0.00-0.25厘,升至4.25-4.5厘,惟根據聯儲局最新預測,市場預測,美息明年要見5厘以上,甚至到5.5厘,加息周期才有望結束。

 

資金湧入美元,美股及美債首當其充受到壓力,但強美元亦同時令到其他國家或地區的貨幣大幅貶值。首先,歐元自創立後再次跌穿1算水平;而日圓則因央行堅拒加息,令日圓匯價於10月20日跌穿150,創32年新低;英鎊更糟。由於英國通脹急升,年中時已升破雙位數,時任首相卓慧思推出的迷你預算案,提出減稅圖刺激經濟,但引發市場信心危機,英鎊大幅貶值,於9月26日低見8.38港元,創37年新低,之後要英倫銀行買債才令英鎊匯價喘定。

 

即使未能自由兌換的人民幣,亦無法幸免於難,在強美元之下,離岸人民幣匯價亦在9月28日跌破7.25的14年最低位;此外,國際油價在俄烏戰爭初段,曾升至每桶接近100美元。

 

至於虛擬貨幣方面,亦是強美元之下一個重災區,當中比特幣(Bitcoin)價格由高位大幅下瀉,跌穿2萬美元,於1.6-1.7萬美元徘徊,並且引發多個交易平台爆煲,當中最為市場關注是 FTX 申請破產保護,幸好這場風暴暫未波及其他金融產品。

 

強美元令本港經濟雪上加霜,因香港實行聯繫匯率,港元與美元掛勾,故雖然美國多次加息,但香港銀行遲遲未跟足加,最終令今年本港資金外流加劇,本港銀行體系結餘已跌穿1000億港元以下,香港銀行同業拆息(H)亦一度升至5%,市場估計,本港銀行的利率將在明年進一步上升,這將對本港樓價構成巨大壓力,樓價如進一步下滑,將令香港明年經濟能否復甦存疑。

 

今次美元強勢乃出於美國應對通脹的自救行為,故當聯儲局察覺到美國通脹有見頂回落之勢,近期釋出有暫緩加息步伐的可能;美國財長耶倫更稱,美國經濟或可避免步入衰退。美國狂加息壓通脹,剛好令其通脹受控兼使經濟或免於衰退;惟其不顧其他地區經濟「下重藥」,或令其他國家的經濟受到重挫,如英國已步入衰退,英倫銀行更估計,今次衰退期將較以往長;所以,有部分國家希望改變美元霸權,其中中國國家主席習近平較早前訪問沙地阿拉伯,希望油組(OPEC)接受人民幣支付油價,惟現時只在研究階段,暫未知將來會否成事。 (BC)

 

#回顧   #強美元

《回顧》俄烏戰事加息不斷 港股波幅過萬點、有隻股回報逾7倍
<匯港通訊> 港股2022年驚濤駭浪中渡過,上下波幅超過1萬點,年初本港既面對第五波疫情、2月爆發俄烏衝突,直至年底...................
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<匯港通訊>    港股2022年驚濤駭浪中渡過,上下波幅超過1萬點,年初本港既面對第五波疫情、2月爆發俄烏衝突,直至年底,仍未終結,事件令油價及資源價格飆升,導致歐美各地主要央行均要加息應對以壓通脹,港股即承受加息周期,以及內地復常之路未明朗下,由2021年收市23397點,在10月份傳統股災月,創14770點13年半低位。直至11月以後,隨美國加息步伐放緩,12月內地防疫措施轉向,港股顯著反彈,重返萬九關上。
 
總結全年,至12月19日收19352點,恒指仍累跌逾4000點,跌幅17%。科指累計跌幅更達27%。
 
科技股估值調低,藍籌年內再度擴容,至12月份恒指成份股已增至76隻,權重中概股佔比日益壯大,動輒左右港股去向,
 
年度重網股被大行形容為「墮落天使」,騰訊(00700)累計重創三成,阿里巴巴(09988)累跌26%,美團(03690)則累跌兩成。舜宇光學(02382)與瑞聲(02018)之間侵權官司,行業出貨量受需求打擊,股價累積大插逾六成,藍籌表現最弱。
民企內房受債務問題困擾,至內地出台「保交樓」國策,前路漸清,碧桂園(02007)及碧桂園服務(06098)同系兩股,累積仍要跌57%,成最弱三大藍籌。
 
傳統價值股如中資電訊股業務穩定、派息高,大跌市之下仍「得寵」,中國聯通(00762)及中移動(00941)累計仍各有約9%-15%升幅﹐
 
2022年中海油(00883)為首資源股,受惠資源價格急升,年內仍有兩成累計升幅。中海油截至12月19日止,累計升23%、中國神華(01088)則升22%。
 
雖然母公司阿里巴巴表現不濟,系內網上醫療股阿里健康(00241),全年累計卻有逾四成進賬。澳門賭業年內雖未復常,但6個賭牌正式發牌,令行業明朗化,由原來6個賭企繼續經營,兩大濠賭股金沙中國(01928)、銀河娛樂(00027)有可觀進賬。金沙中國年內累計反彈37%。
 
跌市亦有奇葩股
 
不過跌市亦有奇葩股,2021年大插水的教育股,年內能夠「異軍突起」,靠直播業務彈升,如新東方在線(01797)因「東方甄選」的直播業務,股價由2021年的5.29元收市,至2022年12月19日收47.35元收市新高價,累計全年爆升逾7.9倍。而母憑子貴的新東方(09901),亦由去年底16.26元,2022年12月19日收28.5元,累積亦彈七成。 
 
個別得寵股份,年尾時炒內地通關在望,外遊增加,旅遊相關股攜程集團(09961)料受惠,至12月19日收市報273.4元,累計仍升逾四成,並一度收復在港上市價268元。同程旅行(00780)亦累計升逾24%。  (SY)
 
#展望     #港股
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
《回顧》收購鬧劇擾攘半年 馬斯克入主Twitter搞亂檔
<匯港通訊> 推特(Twitter)陷入「馬斯克之亂」。特斯拉(Tesla)創辦人馬斯克(Elon Musk)10月底以440億美元.....................
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<匯港通訊>        推特(Twitter)陷入「馬斯克之亂」。特斯拉(Tesla)創辦人馬斯克(Elon Musk)10月底以440億美元收購 Twitter,長達半年收購鬧劇落幕,馬斯克短短幾周又把這家社群媒體公司搞得天翻地覆。
 
一切始於4月,《CNBC》 在一份美國 SEC 資料中發現,馬斯克購買了Twitter 9.2%的股份,Twitter邀請馬斯克加入董事會,馬斯克最初接受提議,但一周後改變主意。
 
改變心意的原因是什麼?如果馬斯克留在董事會,便無法獲得逾14.9%的股份,且不能發推文嘲笑Twitter。馬斯克解決這個難題的絕妙方案就是收購 Twitter。但之後,馬斯克指控Twitter的虛假賬戶數目存疑,因此暫緩收購計劃。Twitter 股東對此相當不滿,向馬斯克發起集體訴訟。Twitter和馬斯克原定於10月17日對決法庭,但馬斯克最終讓步,以每股54.2美元價格收購Twitter。
 
上場即炒CEO 解散董事會
 
馬斯克入主Twitter後立即解僱行政總裁Parag Agrawal、財務總監Ned Segal及法律、政策和信託主管Vijaya Gadde。另外,Twitter 董事會也被解散。馬斯克動作「一籮籮」,除了成立內容監督委員會,Twitter還解禁美國前總統特朗普的賬號,惟特朗普無意重返 Twitter。Twitter 還改變用戶認證制度,一般用戶支付月費8美元,可獲得「藍剔」(Twitter Blue)認證。「藍剔」認證服務原只為知名人士確認身份,現在開放給所有用戶付費使用。
 
馬斯克收購Twitter後,外界關注他是否大舉裁員。結果,Twitter約有半數員工遭解僱,並通過不同途徑得知自己被解僱。然而,在首輪裁員開始兩日後,部分被「錯誤地解僱了」或「對公司發展具重要性」的員工收到Twitter通知,要求他們返回工作崗位。
 
推高強度工作 打造Twitter 2.0
 
另外,馬斯克上任後迅速推行高強度工作,不再允許遙距工作,員工每周必須公司工作達40小時。馬斯克曾致信全體員工,要求不認同其理念的員工離職。據《紐約時報》披露郵件內容,所有僱員須決定是否願意留下接受「高強度工作」,「打造一個突破的Twitter 2.0」。
 
馬斯克想將Twitter變成像微信和TikTok的平台,同時也認為Twitter可在短短幾年內增加到10億用戶。馬斯克對於微信的運作模式相當感興趣,因為單憑微信一個應用程式,就可以滿足食衣住行。他曾表示,買下Twitter,只是打造創造一個名為「X」的超級應用程式的第一步。
 
不過,隨著馬斯克入主Twitter後,約半數企業停止在Twitter登廣告,市場研究公司Insider Intelligence (II)估計,Twitter未來兩年將流失大量用戶。有指馬斯克在Twitter採用與特斯拉同樣的「休克療法」;但在另一邊廂,投資者質疑馬斯克分心經營Twitter,且其可能拋售更多Tesla股票,Tesla市值年內蒸發逾五成。
 
馬斯克最新在Twitter發起公投,問網民他應否卸任公司負責人一職,並揚言遵守投票結果。結果顯示,近六成人贊成馬斯克辭任Twitter行政總裁,風風雨雨是否就此平息? (WL)
 
#回顧     #馬斯克
《回顧》內房債務危機 保交樓政策下現曙光?
<匯港通訊> 2022年內房危機持續,多個省市7月陸續出現「爛尾樓」及業主集體「停貸」事件,不少樓盤因.........................
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<匯港通訊>       2022年內房危機持續,多個省市7月陸續出現「爛尾樓」及業主集體「停貸」事件,不少樓盤因資金斷鏈而全面停工。截至7月下旬宣布停貸的樓盤超過300個,遍及全國過百個城市,有專家估計涉及資金超過5萬億元人民幣(下同)。評級機構標普估計,最少20%內房或已資不抵債,雖然不少企業將債務延期避過違約,但倘樓盤銷售無起色,最終或面臨破產。 
 
為避免這場全國性的業主群體「斷供潮」出現骨牌效應,中共中央政治局7月28日會議後,提出「保交樓、穩民生」的要求;住建部和人行等9部委隨即推出2500億元資金支持等措施來「保交樓」。政府8月再宣布 19 項接續政策,包括政策性、開發性金融工具額度加碼逾 3000 億元。人行又向6家商業銀行提供2000億元免息再貸款,專項用於「保交樓」。 
 
11月,人行、銀保監會聯合出台「金融16條」,內容主要包括兩大重點,一是新措施下內房資金鏈壓力有望緩解,二是提供「保交樓」專項借款。12月,上海多部門召開座談會,要求商業銀行要按照市場化法治化原則,為保交樓專項借款項目提供配套融資服務,並積極發放保交樓貸款。 
 
內地房地產研究機構人士表示,房地產市場的復蘇企穩,關鍵在於「保交樓」。政策性銀行專項借款發揮了撬動作用,銀行貸款跟進,正在幫助樓盤項目走出當前困境,從停滯的狀態下儘快運轉起來。 
 
業界對內房前景分歧
投行瑞銀亦認為,在政府不斷出台鬆綁樓市政策、樓價預期穩定,以及對疫情爆發的憂慮減輕等因素推動下,市場對買樓的信心將會漸趨穩定,相信近期的政策刺激,部分抵銷了市場憂慮項目停工和暫停償還按揭對竣工的風險。
 
不過,摩通認為,「金融16條」雖然緩解資金問題,但沒有解決內房銷售疲軟的核心問題。 評級機構穆迪亦指,內地房地產行業展望仍為負面,料2023年全國銷售再跌逾一成。
 
青島大學經濟學院教授易憲容亦指,據中指院監測資料顯示,今年國慶假期期間,重點監測城市的新房成交面積按年下降37.7%,反映購房者對重磅房地產救市政策已經沒有反應。「保交樓」結果如何對當前中國樓市能夠復蘇是十分關鍵,但在短期內卻看不到其結果。 
德勤亦指出,救內房的關鍵仍在銷售,未來亦需視乎內地防疫政策的放鬆、經濟前景及購房人士信心等,都層層相扣影響行業是否見底及復蘇等問題。該行指,儘管11月份政策轉勢,但預期銷售及投資仍將持續回落,預期明年內房銷售不會較今年好轉。
 
在樓市仍未見起色下,若要令房地產業翻生,看來還需發放更多支箭,同時要刺激宏觀經濟復蘇,讓民眾再有剛性需求放心入市買樓。  (ST)
 
#回顧   #保交樓