<匯港通訊>    證監會今年5月就虛擬資產交易平台的監管發表諮詢總結，將香港的加密貨幣交易帶到投資者的視野，由今年6月1日起，所有在港運作的虛擬資產交易平台均受監管，各平台需從當日起計9個月內申請牌照，否則不能合法向散戶提供服務，無牌海外平台在本地積極宣傳同屬犯罪。不過，推出監管規例並不等於投資者能百份百受到保障，以監管較成熟的股票市場為例，瑞幸咖啡造假數就是很好的例子，不知多少股民因此蒙受損失。

新法例生效不久後，虛擬資產交易平台JPEX詐騙案便在香港傳得沸沸揚揚。截至12月10日，警方累計拘捕66人，接獲2623名受害者報案，涉款高達16億元，被捕人士包括林作、YouTuber陳怡和OTC加密豹創辦人兼行政總裁陳小龍等。可能因為使用新興概念行騙較容易令人上當，但若撇除它是個虛擬資產交易平台，其實與一般詐騙無異。

利用名人大肆宣傳的JPEX，基本上擁有了所有詐騙平台的特徵，在9月被證監會指出的可疑之處包括: 訛稱自己是一間持牌平台、為部分產品提供極高回報，以及投資者未能在賬戶中提出資產等，隨後被爆出涉嫌洗錢及交易造假，9月下旬電訊商還被要求封鎖 JPEX 手機應用程式和網站，到11月下旬，警方表示案件仍在調查之中。

JPEX詐騙案發酵   監管部門及警方出手

在事件持續升溫下，證監會徇眾要求，公布4 份虛擬資產平台名單，包括持牌平台名單、結業平台名單、被當作獲牌照平台名單，以及新增申請者名單。截至12月13日，只有OSL和HashKey被列在持牌虛擬資產交易平台名單上，並有8個平台處於申請者名單及9個平台被列在可疑虛擬資產交易平台名單。

證監會在9月公布上述名單的同時，法規執行部執行董事魏弘福表示，對JPEX的調查早在2022年便已展開，當時證監發現其網站作出虛假及誤導性陳述，同年7月將其放在警覺名單(alert list)。既然早已發現JPEX有疑，事件還可以發酵到牽涉16億元及多位幫忙宣傳的藝人或網紅的地步，投資者應學懂如何保護自己，而非過份依賴法律提供的「保障」。

持牌與否，沒有一間機構或交易平台是百份百安全的，但一般來說，歷史越悠久及越多人使用的平台都相對安全，從這兩個因素看，JPEX怎樣都比不上Coinbase及Kraken等「老牌」龍頭。如果覺得上述角度過於片面，有一定規模及歷史的企業通常都有往績和背景可尋，可以知道背後是甚麼人或集團在營運，過往有沒有發生過甚麼事故，以及其應對方法。

在任何平台投資任何資產前，都要清楚自己把錢放在哪裡，持有自己資產的機構是否可信，了解投資項目的風險和價值後，才作出相關決定。  (JC)

#回顧與展望

<匯港通訊>      2023年本港樓市持續疲弱，加息下，料全年樓價不增反降，幅度約5%。部分樓盤減價求售，例如英皇國際(00163)發展的南港島項目「澄天」10月底開價，最低折實呎價更是8年以來的同區最平。儘管新一份施政報告推出「減辣」措施，市民觀望氣氛逐漸減退，但依舊沒能扭轉低迷的局勢。展望2024年，市場預計美息將見頂並有機會回落，或將帶動經濟和樓市的好轉，市場樂觀假設預計明年樓價將上漲5%左右，不過也有悲觀假設預計認爲明年仍將下調5%-10%左右。

悲觀中有銀行、券商及諮詢公司，料今年的樓市的暗淡將繼續。

戴德梁行表示，「減辣」措施，主要惠及來港專才，本地買家和投資者入市意欲仍然相對保守，未能即時刺激樓市大幅復原，且高息環境和股票市場不穩等利淡因素將維持一段時間，加上發展商手上新盤存貨量多，預料整體樓價在明年上半年仍有0-5%下調空間，息口或在下半年回穩，或帶動樓市氣氛回暖。

瑞銀更是認爲明年房價再下跌約10%，預計庫存需要4年時間才能消化。

仲量聯行則表示，中小型住宅樓價於 2024 年將下滑約 10%，重返 2016 年的水平。地皮流標或也會增加。寫字樓、商舖等租金或會上漲。

萊坊認爲，儘管明年樓價呈樓價走勢會呈「L形」格局，即上半年持續受壓，下半年相對平穩，明年一般住宅樓價保守估計，將按年下跌0-5%，豪宅樓價表現穩定，約下跌2%。明年一般性住宅租金預計再上升5-8%，豪宅租金上升3-5%。

有會計師工會亦指，根據調查發現，有超過5成受訪者認爲明年樓價再跌。

面對低迷的情況，仲量聯行呼籲政府全面「撤辣」，採取措施助置業。

基本假設方面，新世界發展(00017)預料，發展商會增加優惠清貨，明年一手成交量雖不會重返約1.8萬宗的高位，但仍有望突破1萬宗水平，故此在各項不明朗因素消除下，明年上半年樓價會有上有落，下半年起則轉趨平穩。永泰(00369)則認為，明年樓價仍屬鞏固階段，未見到會出現大升或急跌。

交銀國際預計住宅租金將繼續受到新抵港人士的需求推動，並在2024 年同比增長5%，但住宅價格將下降不到5%，更多取決於利率前景變化的時間。

樂觀假設方面，各大發展商以及地產代理商認爲，明年息口見頂，減息之下，很有可能將扭轉不利局面。

新地(00016)和九建(00034)均認爲樓價升幅5%-10%。會德豐地產指，樓價明年上半年沒有太大升幅，升幅集中於下半年，可望有5%增長。

恒地(00012)則看好專才入市，預計明年整體住宅交投將可錄得約4萬至4.5萬宗，當中新盤有機會回升至約1.3萬至1.5萬宗，對比今年一手或錄得約1.1萬宗成交，按年增長最少約2000宗，增幅約18%。

嘉華國際(00173)料美國息口由明年中起回落，有助經濟轉活，對樓市迎來正面幫助，估計樓價也在明年中過後，出現單位數增長。

地產代理方面，香港置業表示，預計明年樓價年中見底，全年或升3至5%；估計2024年全年新盤銷售量約1.3萬宗，按年升約24%；全年二手住宅註冊量預料升約30%至4.8萬宗。美聯指，相信只要明年美國聯儲局開始減息，屆時本港息率亦有望隨之下調，料樓價有機會止跌回升，明年升約5%，屆時「價量齊跌」有望斷纜。至於中原指，料明年首季交投「小陽春」，上半年樓價升5%。預計政府面對明年首季仍未復甦的樓市，加上銀主盤量及負資產數量高企，有機會於明年初或2月底財政預算案中提出進一步「減辣」甚至全面「撤辣」。

2024發展商蜂湧推盤  

在推樓進度，各大發展商如火如荼(見下表）。2023年多幅地皮流標，惟財政司司長陳茂波則表示，不擔心賣地市場持續吹淡風。多家發展商同時開始重視社會對可持續發展的需求，儘可能採用ESG標準發展物業，減少碳排放。  （JJ）

１。長實(01113): 預期2024年仍有多個全新盤推售，若能順利取得售樓紙，黃竹坑站3期將會是明年首個項目，共提供1200個單位，將分2期發售，首期提供642伙。

２：新地(00016) : 將推出相應的付款辦法配合，未來8個月，有7個樓盤推出。明年首季有4個樓盤，最快1至2可推出The YOHO Hub第C期，太子道西233號合作項目，亦會推出啟德兩大樓盤，及至明年第二季便計劃推售NOVO LAND最後1期第3期。

3. 新世界發展(00017): 明年將推4盤涉及超4000伙。

4: 嘉里建設(00683):  來年推售4個全新盤，涉共3594伙，當中元朗十八鄉路項目搶先於首季應市，主打1及2房，屬集團位於北部都會區頭炮項目。

5: 太古地產(01972):  明年推出旗下焦點住宅新盤，柴灣前巴士車廠地皮住宅項目，提供850伙，屬港島區罕有大型新盤供應。

6: 中小型發展商方面:

-香港興業(00480)將推售愉景灣北部大型項目，共提供1400伙，首期涉320伙。

-宏安地產(01243)則計劃明年推4個市區盤。佳明(01271)在2024年底可望推出粉嶺聯發街單幢項目，涉及120伙，該樓盤鄰新田創科城，故樓盤適合創科客。

-英皇除「澄天」外，還將積極籌備跑馬地宏德街項目，全盤涉及123伙。九建部署明年推出西營盤高街項目，涉逾100伙。

7.華懋將部署推售6個項目，涉近800伙，包括198伙長沙灣東京街全新樓盤，以及40伙西貢蠔涌豪宅。

8 市建局未來數年將在九龍城、旺角和深水埗數個已展開收購的重建項目將陸續推出招標，若樓市下行未止，這些項目的投標價將繼續受壓；部分在樓市高位進行收購的項目，因「高買低賣」，有可能由盈轉虧。

#2024 #本港樓市 #ESG   #回顧與展望

<匯港通訊>    2023年港股高開低走，恒生指數連續第四年走低。在全球疫情消退、宏觀經濟復甦下，受惠於年初內地放寬疫情限制，帶動1月恒指上漲逾10%至高位22700點。但自1月高峰以來一直呈現下行趨勢。由於受外圍不明朗因素影響，包括美國聯儲局今年累計加息四次，以及內地房地產危機，恒指在8月進入熊市區間，比年初累計下跌逾20%，並在12月刷新年度低點。

預測聯儲局最早於2024年年中減息

展望2024年，各大行主要預測聯儲局減息最早於明年年中開始，當中大摩預計於明年6月才會減息，每一次減息25基點。高盛則認為現階段經濟強勁，料明年第四季才會減息，有望每季減息一次，幅度應為0.25厘。高盛將港股評級下調至「減持」水平。

恒指最淡看11350點      沈大師唱見40000點

大摩預測港股明年底於基本情景下18500點，最樂觀情景下21500點，最淡則看11350點。另被稱沈大師的沈振盈，則唱好恒指可高見40000點。

瑞銀預測，恒指目標20600點，隱含13%至18%上升空間，主要由盈利拉動。瑞銀看好高息股、基建股、旅遊股和博彩股，由於短期內高息環境仍持續，對本港房地產及銀行股表現悲觀，認為下調地產印花稅對股市交投刺激作用有限。

匯豐環球私人銀行預計，目前恒指下跌空間有限，港股受益於外圍因素影響，包括2023年11月美國債息下調，加上明年下半年為減息周期，認為市場過度悲觀，港股最壞的時候已過去，預計2024年年底恒指會升至19890點。該行建議未來6個月採取溫和承險的投資策略，減持現金，對美國國債、環球投資級別債券和對沖基金持溫和偏高比重配置。該行對國內和香港股票保持中性觀點，聚焦服務消費板塊的機遇。

匯豐環球研究則提出三個投資主題，包括港交所(00388)、長江基建(01038)和電訊盈科(00008)等收息股；與加強內地金融聯繫的股票，包括港交所和國泰航空(00293)；能夠應對企業轉型、不斷變化的環境，如金沙中國(01928)、銀河娛樂(00027)、領展(00823)及嘉里物流(00636)。

中資建銀國際指出，港股已呈現明顯的中長期底部特徵，明年有望進入休養生息階段，估值和盈利逐步修復，預計恒指明年先低後高，區間介乎於16500至20500點，但未來需要更多利好政策及經濟基本面的支持才能打開上行空間。建議投資者由超配價值，逐步轉向成長股、業績能見度高的硬件科技和生物醫藥龍頭、以及地產行業整合的受益者；逢低收集黃金股。

中金認為，倘美國債券利率下跌，以及內地政策配合下，港股有望處於「築底」，料明年上行空間為10%-15%。中金亦提出3條投資主題，包括有長期分紅能力、中階優勢產業、高端科技升級。

平安證券指，港股市場2020-2022年連續三年下跌，迎來較好的投資機會，建議關注三個方向，包括科技創新、景氣修復，以及高股息。(LF)

各大行預測恒指目標：

大摩：18500點

匯豐：19890點

建銀國際：16500-20500點

瑞銀：20600點

各大行推薦焦點股列表：

大摩：

香港電訊(06823)

新秀麗(01910)

中海油服(02883)

紫金礦業(02899)

安踏體育(02020)

建銀國際：

騰訊控股(00700)

百度(00988)

舜宇光學科技(02382)

比亞迪電子(00285)

藥明康德(02359)

信達生物(01801)

安踏體育(02020)

零跑汽車(09863)

三一國際(00631)

山東黃金(01787)

招銀國際：(截至12月14日)

騰訊控股(00700)       目標價：465港元

小米(01810)               目標價：20.25港元

比亞迪電子(00285)   目標價：44.23港元

信達生物(01801)       目標價：57.35港元

Vesync(02148)          目標價：6.71港元

吉利汽車(00175)       目標價：14港元

萬物雲(02602)           目標價：44.1港元

濰柴動力(02338)       目標價：19.4港元

快手(01024)               目標價：97港元

龍源電力(00916)       目標價：10.09港元

華潤燃氣(01193)       目標價：34.13港元

匯豐環球研究：(截至12月13日)

銀河娛樂(00027)      目標價：56.5港元

金沙中國(01928)      目標價：32.5港元

華潤燃氣(01193)      目標價：61港元

港交所(00388)        目標價：352港元

友邦保險(01299)      目標價：102港元

海豐國際(01308)      目標價：14.2港元

國泰航空(00293)      目標價：9.6港元

長江實業(01113)      目標價：53.1港元

電能實業(00006)      目標價：49港元

長江基建(01038)      目標價：50港元

#回顧與展望

<匯港通訊>     2017年，中國將「粵港澳大灣區」正式納入政府工作報告，定位為國家級戰略，旨在推動灣區內各城市的基礎設施互聯互通，透過整合大灣區的優厚資源，充分發揮三地綜合優勢。大灣區覆蓋香港、澳門兩個特別行政區，以及廣州、深圳、珠海、佛山、惠州、東莞、中山、江門及肇慶九個不同城市，總面積達5.6萬平方公里。

2019年，中國國務院發布《粵港澳大灣區發展規劃綱要》。當時，香港社會有聲音擔憂大灣區規劃「矮化」香港角色，致使其喪失獨特性。

隨著港珠澳大橋建成、港深廣高鐵的開通，大灣區內已經初步建成「一小時生活圈」的硬件設施。另一方面則是科技高速發展，透過手機互聯網，可以實現政府服務、醫療、購物、教育等多種遙距服務。在大疫過後，通關復常，港府積極催谷粵港澳融合發展。

中港通關後，港人北上消費氣氛愈演愈烈，11月約有585萬港人北上，而南下內地旅客約243萬人次，兩者逆差近342萬人次。10月約有530萬人次經羅湖、落馬洲及蓮塘等口岸北上。深圳新聞網報道，10月份到深圳的港人有355萬人次，消費額為36億元人民幣，折合港元為39億元，相當於香港當月338億港元的臨時零售總銷貨值的11.5%。

為了吸引港人在深圳多消費、常消費，深圳市在9月提出21項措施，例如開設口岸與商圈和景區之間的免費接駁線路，及擴大微信和支付寶香港錢包等跨境電子錢包在深圳使用範圍等。不少店舖也推出林林總總的優惠。12月11日起，羅湖區萬象城的23間商店試行境外旅客購物離境「即買即退」的退稅優惠，即在萬象城設立「即買即退」集中退付點，讓境外旅客「分散消費、一次領錢」，參加計劃的更包括國際奢侈品Louis Vuitton、Ferragamo及Balenciaga等國際名牌。

相比之下，本港消費市場黯然失色。9月份港人的外出用膳的綜合消費物價指數仍有110.6，10月份縮至96.4。同時，10月份的零售業總銷貨價值臨時估計為338億港元，當中電器及其他未分類耐用消費品下跌12.5%，及超級市場貨品跌5.8%。

香港中文大學商學院亞太工商研究所名譽教研學人李兆波，接受本地傳媒訪問時說，除卻價格優勢，內地食肆服務態度遠較香港殷勤；服務質素尚可透過業界自強改善，但物價高的死症則與高地價有關。

各界指本港需多舉措提升競爭力

李兆波建議當局檢討土地政策，以提升香港競爭力。面對北上購物潮，花旗大中華區經濟師雷智顏建議政府徵收離境稅。而立法會議員田北辰及邵家輝，則支持恢復深圳居民「一簽多行」措施。田北辰指，本港經濟一潭死水，「一簽多行」便利深圳居民來港消費。

事實上，政府已推出一系列「香港夜繽紛」活動，期望搞旺本港夜市。然而，除了近日廟街夜市反應熱烈外；其餘活動成效不彰，焦點卻落在尖沙咀海傍市集的「廿蚊四粒燒賣」。

2019年初，時任特首林鄭月娥表示，推動大灣區建設有利香港保持長期穩定繁榮，鞏固國際金融中心和國際航空樞紐地位。如今，深圳山姆超市一半人流是港人，是世道變了，也是特區政府當初如意算盤打不響。

到底如何才能留住市民在港消費？或如富衛集團主席馬時亨所言：「過去幾年冇見過人買股票賺錢，點會有人願意大額消費？」(WL)

<匯港通訊>  2024年環球股市除了受美國經濟會否「軟著陸」、通脹是否真的受控回落及聯儲局何時開始減息等經濟因素影響外,明年一連串,或有8場選舉(見下表)的結果,亦將左右市況,當中尤以明年底前的美國大選結果最關鍵,所以2024年是繼2020年又一次出現「政治市」。

現時,美國總統選舉可能出現的局面是,現任總統拜登再與前總統特朗普對決。雖然以現時美國國會對中國議題的投票取向,反中是朝野共識,惟拜登或特朗普誰當選,在具體執行對華政策時,亦可能有別;如拜登成功連任,或將與盟友延續目前對華政策,即在各方面圍堵中國,但不尋求「脫勾」,不過,一旦特朗普重新執政,縱使他繼續奉行反中政策,惟因他同時與歐盟等盟友在以美國優先的政策下矛盾重重,故會否給予中國空間拉隴歐洲從而獲得喘息機會？

而特朗普本人對無限援助烏克蘭的做法有保留,加上他又與俄羅斯總統普京友好,故若他重新上台,又會否令普京盡快結束俄烏戰爭,若如是,美俄一旦修好,又會否令中國有更大壓力或弧立,因此,美國大選結果確實對環球股市帶來巨大影響。

美國大選最關鍵      台灣率先有結果

說到俄羅斯,該國明年3月17日亦會舉行總統大選,而普京已公布會競逐連任,一般相信,普京將無懸念勝選,料他會延續俄烏戰事,如戰爭擴大,甚至可能對有「歐洲糧倉」之稱的烏克蘭生產或出口糧食造成打擊,最終令通脹再度回升,而聯儲局減息更遙遙無期,本已疲弱的歐洲經濟,可能進一步拖垮,環球股市自然受到衝擊。

此外,明年1月率先舉行的台灣大選, 4-5月間舉行的印度大選及6月舉行的墨西哥大選,亦備受關注,因這三場選舉結果均可能會影響全球供應鏈穩定,墨西哥受惠全球供應鏈重組,今年上半年已成為美國第一大貿易夥伴,與此同時,印度亦受惠重組供應鏈,令美國已成為印度的最大貿易夥伴。

至於台灣,與美國貿易額也有所提升,而最重要是台灣乃高端晶片生產地區,若大選結果由執政民進黨的賴清德及蕭美琴勝選,可能令北京較大反應,引來台海局勢緊張,甚至軍事衝突,勢令全球晶片供應受阻。

另一場重要選舉是6月初舉行的歐洲議會選舉。歐盟27個成員國的4億多選民會投票選出本國在歐洲議會中的政黨代表。目前,歐洲議會共有705名議員。雖然歐洲議會的表決對歐盟的決策非具決定性,但其始終代表歐洲民意,所以其組成,亦會左右歐盟明年或之後的政策取向。

雖然日本明年並無大選舉行,但執政自民黨將在2024年秋季進行總裁選舉,由於日本是行議會制,在大選中勝出的政黨總裁，便會自動成為首相,所以自民黨選舉亦具意義。現時首相岸田文雄民望低,倘若自民黨明年更換總裁,日本政壇或出現改變,影響所及除了對華關係外,日本的政濟及貨幣政策可能亦有變。

英國縱使最遲要2025年1月底前舉行大選,但以執政保守黨現時大幅落後在野工黨的情況下,若明年某段時間,保守黨的民望有所回升,首相辛偉誠隨時會舉行大選。英國大選的結果,最直接影響是會否重啟加入歐盟談判,因工黨一直主張「留歐」。

縱使現時未踏入2024年,但近期部分選舉的結果已預示明年多場選舉的結果可能令全球政經環境出現巨變,如荷蘭大選後出現極右政黨執政,而阿根廷大選後亦選出有「阿根廷特朗普」之稱米萊伊(Javier Milei)當選總統,或許預告,明年多場大選結果會產生多個極右政府,一如2016年出現令人意想不到的英國脫勾及特朗普當選美國總統的結果。 (BC)

全球明年或有8場選舉時間表：

1）台灣大選（2024年1月13日）

2）俄羅斯大選（2024年3月17日）

3）印度大選(2024年4-5月之間）

4）墨西哥大選(2024年6月2日）

5）歐洲議會選舉(2024年6月6-9日）

6）日本自民黨總裁選舉（2024年秋季）

7）美國大選(2024年11月5日）

8）英國大選(有可能在2024年任何時候發生）

#回顧與展望

<匯港通訊>    香港同業拆息(HIBOR)近日再顯著上升，短期拆息續創逾16年新高，反映年尾香港流動性繼續收緊，銀行資金狀況日益緊絀，這意味著資金成本上升，銀行貸款利率也將上調。香港銀行體系今年5月跌穿500億元水平，為2008年全球金融海嘯以來最低水平，港元拆息開始逐步攀升。

銀行同業拆息飆升的同時，香港銀行體系結餘已由2021年的高位回落超過4000億元，反映資金外流情況，令港元拆息在半年結及季結後仍持續高企，近日見有大型銀行似乎已開始為年結做準備，上調定期存款利率「吸錢」，以鎖定跨年資金。

金管局數據顯示，9月港元定存金額按月升3.4%，相反活期和儲蓄存款分別減少6.2%和3.9%；連同其他外幣，整體定存規模突破9.1697萬億港元，升逾3.2%，創紀錄高。按年比較，港元定期存款一年間急升44%，相當於增加資金1.3萬億元，等於香港GDP規模的一半；相反同期港元活期及儲蓄存款分別下跌26%及24%，定存金額佔港元存款比重提升至55.9%，較8月高2個百分點。

在拆息持續高企的環境下，令銀行在資金管理上出現問題，銀行今年以來罕有地頻密通過金管局「貼現窗」拆入資金，次數及規模均創3年新高，其中8月單日投放39.5億港元的流動性，創自2021年以來最高，而第3季貼現窗共拆出180億港元資金，為2019年第4季以來最多。貼現窗即為金管局向銀行提供短期流動資金「窗口」。

余偉文: 港元拆息往後一段日子或處較高水平 須管理利率風險

高息環境亦影響樓市表現，利率上升、借貸成本增加，降低入市買樓的意欲，需求減弱影響樓價表現，樓價由高位已回落逾兩成，樓價指數已跌至6年半新低，有大行及評級機構預測未來一年樓價會再跌一成。樓價跌、還貸成本高，導致負資產宗數持續上升。根據金管局數字，第3季負資產宗數按季急增2.3倍，升至1.1123萬宗，為去年第4季以來第二次破萬。

另外，高息環境亦令中小企面對借貸成本上漲，經營壓力加劇。匯豐環球的報告指，美國國債利息、港元拆息及離岸人民幣拆息均趨升，過去較低息的定息發債窗口基本已「落閘（window shut）」，本港企業未來數月面臨更高的舉債成本。

對於港元拆息走勢，金管局總裁余偉文表示，港元拆息在往後一段日子可能仍會處於較高的水平並不時出現較大幅度的波動。因此，於置業、按揭或其他借貸決定時，須小心考慮及管理利率風險。 (ST)

#回顧與展望