團結香港基金：未來5年私人和公營房屋年均落成1.7和3.8萬伙 X

24/04/2025 12:00

<匯港通訊> 團結香港基金今日發表《香港房屋趨勢導航2025》報告，針對最新供應趨勢及市場熱話提供最新分析。未來五年，私人住宅和公營房屋的年均落成量分別將達到 17100 及 37700 伙，足達《長遠房屋策略》目標。

因應私樓賣地市場疲弱，當局應續精簡審批簡化地契。公營房屋供應趨向樂觀，輪候時間達標在望，但新挑戰在於控制建築成本。資助房屋雖與私樓樓價重疊擴大，但潛在競爭並不顯著，未來更可對促進公屋流轉發揮更大作用。

報告預測，未來五年私人住宅供應將呈現「先高後低」現象。2025至2029年每年平均落成約17100個單位，惟更多落在2025和2026年，達到每年約20000個單位，並於2027至2029年間逐漸回落至每年約15000至16000個單位。而2030至2034年的第二個五年期間，年均落成量應介乎15400至19900個單位之間。

私人住宅發展周期各階段正在明顯放緩，目前賣地市場被保守氛圍籠罩。

報告對2011 至2020 年間招標並已完成發展周期的超過100幅官地進行分析，發現近年發展時長延長33%，而發展時長當中逾半時間（57%）涉及到施工前與施工後階段。地盤複雜性和興建公共設施要求，可能是導致這兩個發展時長大幅延長的原因。因此，報告促請政府繼續精簡審批程序，並簡化地契條款。

公營房屋落成量正步入「收成期」。預計 2025/26 至2029/30年度期間，單靠傳統公營房屋年均32100個單位，已超越《長策》30800個單位目標，為《長策》2014年公布以來首次發生。加上簡約公屋正在穩步推進，未來五年公營房屋每年平均落成量將達到37700個單位。

預計未來十年傳統公營房屋落成量仍將高出《長策》目標約7%至31%，但要在2026/27年度前達成4.5年輪候時間目標，30000個簡約公屋單位的短期填補作用不可或缺。

當局也需要不斷檢視可建單位數量少和地形複雜的發展地盤的成本效益，以控制不斷膨脹的建築開支。

報告留意到，隨着樓價自 2021 年從高位回落，資助房屋與私人住宅的樓價重疊範圍擴大到100至500萬港元之間。然而，2024年實際上只有3%私人住宅成交的樓價落入100 至300 萬港元之間，這個樓價區間內與資助房屋之間的潛在競爭幾乎不存在。

至於介乎300 至500 萬港元的資助房屋單位，較為容易受私人房屋市場潛在競爭的影響。其對應潛在客源的月入接近全港家庭入息中位數，但也僅佔全港住戶數約18%，對於這個組別以下的其他中低收入家庭來說，資助房屋仍是其置業首選。

數據反映資助房屋對促進公屋單位回收和流轉的作用，甚或大於打擊濫用公屋。回收單位在過去兩年已成公屋單位編配和縮短公屋輪候時間主力。目前超過三成公屋住戶對購買資助房屋持開放態度，估計潛在回收單位數量可達338100個，然而目前二手市場供求錯配顯著。報告建議未來興建更大面積單位，以促進換樓鏈和提升流轉率。 (JJ)

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